愛知は大きく分けて、尾張地方、西三河地方、東三河地方の3地域より構成されています。
もっとも、築年が特に古い物件では、現在の建築基準にあったクオリティが得られず、リノベーシヨンに適さないケースも考えられるので、そのへんは見極めが必要になります。
設備機械式駐車場重装塗装全面取替え集合郵便受げ下す取替え立地条件や使用状況によってサイクルは変わってきます。
適正な管理のための財政対策資金計画はきちんと管理業務の内容が、ハード中心の管理から、安全や安心といった居住者の心理に作用するものに移行したとしても、管理組合にしっかりとした財政基盤がなければ、十分な管理はできません。
日常の管理から大規模修繕、改修そして建替えまで、十分な管理を行い、資産の価値を維持するためには一定の費用がかかります。
例えば、安全を守るため防犯カメラを設置する、オートロックシステムを導入する、段差の解消をするなど、すべて費用がかかることばかりです。
組合の財政に対する関心を高め、限られた予算をどのように使うかについて区分所有者の理解を得ながら、共有の資産を守り、維持していくためには、管理費は安ければ安いほどいい、というわけではないことも理解してもらわなければなりません。
同時に、ある程度の規模の管理組合になれば、管理費や修繕積立金として管理する金額は数千万円から数億円にも及びます。
これを確実に管理、運用することは理事の重大な責務となります。
資金の管理について適切で安全な仕組みを整備しておくことが肝要です。
運用についても安全を第一に、元本が保証され、利用しやすい方法を選択する必要があります。
屋~快適なマンションライフを支える維持管理組合の管理業務を行うための資金は、区分所有法で区分所有者がその持ち分に応じて負担するように定められています。
専有部分の面積割合によって負担するのが一般的ですが、公社などの分譲住戸では規約によって住戸の均等割としている場合もあるようです。
組合資金は「管理費」と「修繕積立金」とに区別されています。
〈管理費〉管理費は、共用部分の日常的な管理のための費用として徴収されるもので、一般会計と呼ばれます。
その主な内容は以下の通りです。
管理委託費・共用部分の税金.水道光熱費・火災保険、その他の損害保険料.管理組合運営費・経常的な補修費.清掃費・通信費、備品などの事務費・居住者間のコミュニティ形成に要する費用その他〈修繕積立金〉。
これに対して修繕積立金は、計画修繕や大規模修繕工事の費用をまかなうために積み立てる金銭で、特別会計と呼ばれます。
修繕に要する費用は金額も大きく、一時に徴収しようと思っても全員から徴収することは難しいため、計画的に積み立てることになっています。
その使途目的は次のようなものです。
〈計画修繕費〉外壁工事、鉄部塗装工事、屋根防水工事、吸排水管取替え工じゅすいそう事、入水槽取替え工事、他・不測の事故、災害に対応した修繕・建物の敷地および共用部分の変更にともなう工事・建替えに関わる合意形成に必要な事項の調査費などです。
大規模修繕ともなると、少なくとも数千万円の費用がかかります。
参考までに国土交通省が平成日年度に全国のマンション管理組合(計2500組合)に対して行ったマンション総合調査から、大規模修繕工事にかかった総額のデータを載せておきます。
マンションの管理費と修繕積立金は地ほほ分議価格に応じて決域に関わらず、まるとされています。
その合計金額は年間で、平均すると新築物件価格の約0・6%前後とされています。
したがって、例えば3000万円のマンションであれば、年間で四万円、月額1万5000円(ぱあたり250円)程度が、平均的な管理費と修繕積立金の合計金額ということになります。
ただし、管理費や修繕積立金の金額はマンションの規模、構造、築年数によってかなりの聞きがあるので、ひとつの目安と考えてください。
ただ、首都圏に多い加階以上の規模をもつ、いわゆる「タワー型物件」は、加階未満の物件より50%前後、割高になるという調査結果が出ています。
管理組合の収入源は、もちろん区分所有者からの管理費と積立金だけではありません。
他の資金源としてさまざまな敷地使用料があります。
駐車場、駐輪場料金、ルーフバルコニーや1階に庭がある場合の専用使用料などです。
またマンションによっては、例えばパーティルームやシアタールーム、ゲストルームなどがある場合には、それらの使用料が入ってきます。
この他、微々たるものですが、資源ゴミを回収して自治体などから受け取る報奨金なども組合に入ります。
修繕積立金の原資に私は、修繕積立金はできれば多く徴収しておくことが望ましいと考えています。
修繕積立金は定期的な修繕だけでなく、将来改修や建替えが必要になった際の重要な原資となるものです。
多く徴収することで一般の区分所有者の管理に対する監視の目は厳しくなりますが、これによって関心が高まることが期待できるからです。
といっても、徴収できる金額には限度があることから、私は駐車場の使用料金については全額を修繕積立金に充当するよう提案をしたいと思います。
駐車場使用料を修繕積立金に全額充当することは、以前はごく一般的なことでした。
しかし、最近のマンションでは管理費の徴収額を低く抑えるために、駐車場使用料のかなりの部分を一般管理に充当する例が多いようです。
その結果、将来への備えが十分とはいえないマンションが増えつつあります。
駐車場料金は修繕積立金や管理費に充当するための、区分所有者全員にとって大切な資金源です。
しかし、最近よく目にするのが、駐車場料金は無料といった、安さをうたい文句にしている分譲マンションの広告です。
一見すると魅力的なセールストークですが、中長期的な資産計画よりも、安さを売りものにしているマンションには要注意です。
区分所有者も購入時に駐車場料金の安さに飛びついたとしても、将来高額の修繕積立金を請求されることになれば、困るのは自分自身です。
とにかく、販売後のマンションの資産価値をどのように守っていくのか、売り手としての責任を忘れたような無責任な売り方をするデベロッパーは信頼できません。
また、駐車場利用料や管理費の安さに魅かれてくる区分所有者ばかりでは、マンションの資産価値維持を一緒に考える場合、足並みが揃わないことになるかもしれません。
将来修繕が必要になって、管理費を値上げしようにも多くの区分所有者の支持が得られないことも十分に予想されます。
目先の利益より、将来への安心です。
ライフを支える維持管理ここでひとつ、機械式駐車場についてつけ加えておきましょう。
財団法人駐車場整備推進機構によると、全国の分譲マンション敷地内の駐車場設置率は約50%で、世帯当たりの車保有率剖%に比べると約半分と、駐車場不足が指摘されています。
そこで敷地の有効活用という点で機械式駐車場が注目されるわけですが、問題になるのが平面白走式の214倍かかるともいわれるランニングコストです。
満車だろうと空きがあろうと、かかる費用は同じですから、稼働率が悪ければ収入がないだけ組合の負担が大きくなるわけです。
稼働率が悪いということで機械式をやめて平置きの駐車場にしたことにより、大幅な財政改善を図ったマンションもあるそうです。
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